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4. Stabile commerciale 31

Sulla base delle analisi effettuate, in quest'esempio, gli affitti dichiarati non sono considerati attendibili.

La tabella seguente indica gli affitti presunti applicati per il calcolo.

Affitto presunto

Depositi

- 480.00 m 2 x 72.00 Fr./m 2

Fr. 34 560.00

Posteggi

- 50 posti auto x 800.00 Fr./posto auto

Fr. 40 000.00

Negozi

- 1267.00 m 2 x 162.00 Fr./m 2

Fr. 205 254.00

Ristorante

- 210.00 m 2 x 284.40 Fr./m 2

Fr. 59 724.00

Uffici

- 1520.00 m 2 x 132.50 Fr./m 2

Fr. 201 400.00

TOTALE AFFITTI ANNUI DICHIARATI Fr. 540 938.00

4.11. Capitalizzazione dell'affitto (reddito) annuo

La capitalizzazione dei redditi annui è effettuata mediante il "tasso di capitalizzazione", che a sua volta è composto dal "tasso base" e dal "tasso aggiuntivo". • tasso base

fisso, che equivale al tasso medio sul lungo periodo praticato dalla Banca dello Stato per le ipoteche di primo rango • tasso aggiuntivo

aggiunto al tasso base e determinato in base alla destinazione, alla vetustà, allo standard di costruzione, allo stato di conservazione dell'edificio e agli oneri generali di gestione.

Capitalizzazione del reddito

Tasso di capitalizzazione 8.14% Tasso base 5.4% + tasso aggiuntivo 2.74%

Calcolo - Fr. 540 938.00 x 100 8.14

TOTALE VALORE DI REDDITO (VR) Fr. 6 645 430.00