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2. Stabile con negozio e appartamenti 15

2.9. Calcolo superfici abitabili nette

La superficie abitabile netta è ottenuta considerando tutti gli spazi adibiti ad abitazione o lavoro.

Dalla superficie lorda sono dedotti le superfici di scale, muri, corridoi, vani, ecc...

La deduzione è eseguita percentualmente, secondo il principio di schematicità previsto dalla Legge.

Nelle costruzioni abitative sono applicate le seguenti deduzioni:

• 30% se l'edificazione è precedente o uguale al 1955

• 20% a partire dal 1956 (nell'esempio 1983)

In quest'esempio (costruzione del 1938, riattata nel 1994) si applica quindi un fattore correttivo dell'70% (-30%).

Superfici abitabili nette

Piano terreno (deposito negozio) m 2 20.00 Primo piano (negozio) - 136.00 m 2 x 70% m 2 95.00 app. 2P, 3P mansarda - 340.00 m 2 x 70% m 2 238.00 TOTALE SUPERFICI ABITABILI NETTE m 2 353.00

2.10. Analisi e calcolo dell'affitto (o reddito) annuo

Gli affitti possono essere "accertati" (se dichiarati dal proprietario) o "presunti".

I redditi presunti sono stati definiti grazie alle analisi degli affitti dichiarati dai proprietari per ogni destinazione ed ogni singola zona di PR.

I redditi presunti sono applicabili quando fra reddito accertato e presunto vi sono grandi discrepanze (art. 18 cpv 3 L.St.), oppure quando il fabbricato è utilizzato direttamente dal proprietario.

Affitto annuo dichiarato

Negozio e deposito Fr. 10 000.00 Appartamenti Fr. 26 000.00 TOTALE AFFITTI ANNUI DICHIARATI Fr. 36 000.00

Sulla base delle analisi effettuate, in quest'esempio, gli affitti dichiarati non sono considerati attendibili.

La tabella seguente indica gli affitti presunti applicati per il calcolo.

Affitto presunto

Deposito

- 20.00 m 2 x 82.00 Fr./m 2

Fr. 1 640.00

Negozio

- 95.00 m 2 x 176.00 Fr./m 2

Fr. 16 720.00

Appartamenti

- 238.00 m 2 x 116.50 Fr./m 2

Fr. 27 727.00

TOTALE AFFITTI ANNUI PRESUNTI Fr. 46 087.00